遗产税进入大家的视线,是在2012年底,央视经济信息联播所播出的新闻“深圳或成为我国首个开征遗产税的试点城市”开始,遗产税的传闻一直不断。2014年,央视《朝闻天下》栏目报道称,深圳公布预开征遗产税,还公布了具体的试点政策。由此,各种遗产税来了的传闻开始愈演愈烈,可以说,每当房地产市场火爆期间,这一谣言就会重新在市场上大范围传播。

但实际上,目前我国税收制度中,并没有遗产税这一税种,所以说,重要的话说三遍:
现在没有遗产税!现在没有遗产税!!现在没有遗产税!!!

那么,房产继承到底会存在哪些税收呢?这些税收又有哪些方法可以合法规避呢?

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房产继承会涉及到哪些税费?

第一步

取得房产继承法律文书过程中产生的税费法院诉讼费收费标准

取得房产继承法律文书目前有两种途径,一是通过法院诉讼、取得法院调解书或判决书;二是通过公证处办理继承公证。

继承公证费用:按照继承人所继承的房产价值的1%来收取,但最低不低于200 元,考虑到上海房产价值都非常高,动辄三五百万,1%的继承公证费用着实不低。

法院诉讼费用:采用分段累计制,对于价值比较低的遗产而言,没有什么优势,但动辄三五百万的房产则有很大区别。

从公证处与法院收费标准来看,只要遗产标的额超过100万元,其收费标准就只有1%或者更低,最低的标准仅按0.5%交纳诉讼费。而且,如果所有继承人在法院主持下达成调解的,法院只收取一半的诉讼费用,会把预交的另一半退回给当事人,成本更低。

如果房产价值超过300万,那么即便算上律师费,法院诉讼的成本也远低于公证继承。

第二步

凭房产继承法律文书过户时须缴纳的税费

取得房产继承法律文书后,房产交易中心办理过户手续时,还需要缴纳印花税+登记费+契税3种税费

印花税房屋价值的0.05%。

登记费 100元。

契税法定继承人免契税、对非法定继承人需要缴纳契税1.5%。

从上述标准来看,凭房产继承法律文书过户时须缴纳的税费并不高,但若根据新政,由个人不通过取得法律文书的方式直接办理继承过户的,暂且不论目前尚无实施细则,故暂时无法办理;即便能够办理,也因房产价值没有通过法律文书的方式确认,所以还可能产生房产评估费用,评估费用同样采用分段累计制:100万以下(含100万)部分,费率为0.5%,100万以上至1000万部分,费率为0.25%,以300万为例,房产评估费用=100万*0.5%+200万*0.25%=1万

第三步

房产继承过户完成后,如果出售可能导致的税费

其实这一步,才是房产继承过户中的“大头”。

根据我国税收政策,继承获得的房产与获赠得到的房产一样,只要不是唯一住房,就必须缴纳差额20%的个人所得税

而继承取得的房产的“成本”为零,那么,出售继承所得房产时,就必须按照继承房产份额对应房产价值的20%计算。

以房产总价值300万,其中三分之一是继承获得的份额,那么,就必须对其中的100万计征20%的个人所得税也就是会产生20万个人所得税。

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房产继承中如何规避税费?

  • 案例一

    兴冲冲打官司推翻遗嘱,到头来多交税款悔不及

    沈某的父亲立下代书遗嘱,将房产全部留给沈某,有两人见证。后来,沈某的哥哥和姐姐起诉沈某,要求确认遗嘱无效并且要求继承遗产。在庭审过程中,沈某的哥哥和姐姐为了取得遗产房屋的所有权,极力主张遗嘱无效,认为两个见证人一个患了老年痴呆,一个碍于工作关系不愿出庭作证,遗嘱应当无效。最终,法院采纳了沈某哥哥姐姐的观点,判决遗嘱无效,房子归哥哥姐姐,哥哥姐姐一共需要付给沈某100万元折价款。

    看似沈某吃了大亏,但在法院判决生效后,哥哥姐姐却反悔了——房产交易中心办理继承过户后,想要出售给下家需要缴纳20%的个人所得税,也就是说,哥哥姐姐每人还要缴纳20万的税款,实际到手的不到80万,如果还要再给沈某100万折价款,哥哥姐姐两个人分别只能拿到30万,悔之不及。

  • 案例二

    提前做好避税规划,省下税收全家出国游

    谢某的父亲过世了,谢某和母亲在整理父亲遗物的过程中发现,父亲曾经立下一份公证遗嘱,他婚前个人财产的房子由他的儿子也就是谢某继承。谢某的爷爷奶奶早已去世,法定继承人只有谢某和母亲两人。但谢某名下已经有一套房,母亲名下没有房产。为此,房帮帮专业大家从哪里下载万博app接受谢某的委托,为他制订了一个万博体育app足球进不去方案:根据法律规定, 如果按照遗嘱继承,那么房子就要由谢某继承,但如果谢某出售继承来的房屋,就要承担高额的个人所得税;但有公证遗嘱的情况下, 公证处又不能推翻遗嘱而做出由母亲继承的公证书。但谢某可以通过诉讼的方式解决这个矛盾。结果,房帮帮专业大家从哪里下载万博app,帮助谢某取得了法院调解书,遗产房屋由母亲继承,母亲应当给谢某房屋折价款(也就是房子出售后的金额)。母亲继承房屋后顺利出售,成功避免了高额的个人所得税负。

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